Αντιπαροχή: Από τη λύση ανάγκης στο υψηλό ρίσκο – Τι πρέπει να γνωρίζει ο σύγχρονος οικοπεδούχος
Η αντιπαροχή υπήρξε διαχρονικά ένα από τα πιο διαδεδομένα εργαλεία αστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για πολλούς οικοπεδούχους αποτελεί μια ελκυστική λύση αξιοποίησης ακινήτου όταν δεν διαθέτουν την απαραίτητη ρευστότητα ή δεν επιθυμούν να επωμιστούν το κόστος και το ρίσκο της ανέγερσης. Παράλληλα, τους επιτρέπει να αποκτήσουν έτοιμα διαμερίσματα είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για μίσθωση, διατηρώντας συχνά τη σύνδεση με τον χώρο τους. Είναι συχνά προτιμητέα λύση και από φορολογικής πλευράς, καθώς αποφεύγονται οι άμεσες φορολογικές επιβαρύνσεις μιας μεταβίβασης. Από την άλλη πλευρά, για έναν κατασκευαστή η αντιπαροχή αποτελεί έναν τρόπο απόκτησης γης χωρίς την άμεση καταβολή κεφαλαίων. Του επιτρέπει να διατηρεί ρευστότητα, να δραστηριοποιείται ταχύτερα και να επεκτείνεται ευκολότερα σε νέα έργα, διασπείροντας το ρίσκο.
Το μοντέλο αυτό εδραιώθηκε στην Αθήνα από τη δεκαετία του 1950 έως και τη δεκαετία του 1980, σε μια περίοδο κατά την οποία το ελληνικό κράτος αδυνατούσε να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού. Μέσα σε τρεις δεκαετίες, η πόλη υπερδιπλασίασε τον πληθυσμό της – από 1,5 σε 3,5 εκατομμύρια κατοίκους. Η αγορά έδωσε τότε τη λύση: η αντιπαροχή ταίριαζε απόλυτα στο μικρό μέγεθος των οικοπέδων, στο μοντέλο της μικροεργολαβίας και στο κοινωνικό πρότυπο της ιδιοκατοίκησης. Η απουσία πολεοδομικού ελέγχου, η ελαστική φορολογία και οι ελάχιστες τεχνικές απαιτήσεις ευνόησαν την εκρηκτική άνοδο τηςπολυκατοικίας: μεταξύ 1950 και 1980 χτίστηκαν στην Αθήνα περίπου 35.000 πολυκατοικίες άνω των πέντε ορόφων.
Το αποτύπωμα αυτής της περιόδου στην εικόνα της πόλης ομως είναι ανεξίτηλο. Η αστική ανάπτυξη πραγματοποιήθηκε με στενούς δρόμους, ελάχιστους ελεύθερους χώρους και κτήρια με μεγάλες εσωτερικές ανισότητες (π.χ. ρετιρέ έναντι υπογείων). Παρότι η πολεοδομική φυσιογνωμία της πόλης υποβαθμίστηκε, η αντιπαροχή στέγασε γενιές νοικοκυριών και λειτούργησε ως μέσο κοινωνικής ανόδου ή εξασφάλισης, είτε μέσω ιδιοκατοίκησης, είτε ως επένδυση, είτε ως κληρονομιά.
Ωστόσο, η πραγματικότητα της αντιπαροχής στη σημερινή εποχή είναι ριζικά διαφορετική. Πλέον, η κατασκευή διέπεται από αυστηρούς κανονισμούς: ενεργειακή απόδοση, αντισεισμικότητα, πιστοποιήσεις ΠΕΑ, εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), αυξημένοι έλεγχοι και τεχνικά πρότυπα που επιβάλλουν σημαντικά υψηλότερες προδιαγραφές και κόστος. Όλα αυτά απαιτούν σοβαρή χρηματοδοτική επάρκεια, τεχνική υποδομή και επαγγελματική διαχείριση. Αν ο κατασκευαστής δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις, το έργο κινδυνεύει να καθυστερήσει, να αλλοιωθεί ή να μην ολοκληρωθεί καθόλου — με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τον οικοπεδούχο.
Από τη στιγμή της υπογραφής του εργολαβικού συμβολαίου, οικοπεδούχος και κατασκευαστής ουσιαστικά «παντρεύονται» επιχειρηματικά. Τα προβλήματα του ενός μετατρέπονται σε προβλήματα του άλλου. Ενδεικτικό παράδειγμα αποτελεί περίπτωση οικοπεδούχου που δεν μπόρεσε να ενταχθεί σε πρόγραμμα ΕΣΠΑ για την επιχείρησή της, επειδή ο εργολάβος χρωστούσε ένσημα ύψους άνω των 50.000€, με αποτέλεσμα να μη μπορεί να εκδοθεί ασφαλιστική ενημερότητα. Τέτοιες λεπτομέρειες, που αρχικά θεωρούνται «ξένες» μεταξύ των μερών, τελικά τις συνδέουν νομικά και λειτουργικά.
Η κατάσταση επιδεινώνεται από τη γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις. Η έκδοση οικοδομικών αδειών συχνά απαιτεί 9 έως 15 μήνες, ενώ οι συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (ρεύμα, νερό, αποχέτευση) παρουσιάζουν σημαντικές καθυστερήσεις λόγω της αδυναμίας συγχρονισμού των δημόσιων φορέων. Δεν είναι σπάνιο ένα κτήριο να έχει ολοκληρωθεί κατασκευαστικά αλλά να παραμένει μη κατοικήσιμο για μήνες. Μέσα σε αυτό το κλίμα αβεβαιότητας, το εργολαβικό συμβόλαιο καθίσταται επισφαλές: χρονοδιαγράμματα τινάζονται στον αέρα, κόστη ανεβαίνουν απρόβλεπτα, και η ένταση μεταξύ των μερών είναι αναπόφευκτη.
Παράλληλα, καταγράφεται και ένα νέο φαινόμενο στην αγορά: κατασκευαστές υποκύπτουν σε παράλογες απαιτήσεις οικοπεδούχων για υπερβολικά ποσοστά αντιπαροχής, υπό την πίεση του να εξασφαλίσουν ένα υποτιθέμενο «φιλέτο». Αγνοούν ότι όσο υψηλότερο το ποσοστό που παραχωρείται, τόσο μικρότερα τα περιθώρια κέρδους και τόσο μεγαλύτερο το ρίσκο. Η πίεση μεταφέρεται στην ποιότητα, στους χρόνους και στις υποχρεώσεις προς τρίτους. Ένας κατασκευαστής που λειτουργεί με αυτόν τον τρόπο, υπονομεύει όχι μόνο τη βιωσιμότητα του έργου, αλλά και την αξιοπιστία του στην αγορά. Επιπλέον, το φαινόμενο αυτόδημιουργεί στρεβλώσεις: οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες γης της περιοχής, βλέποντας μεμονωμένες (και συχνά απερίσκεπτες) συμφωνίες, αποκτούν παράλογες απαιτήσεις. Το αποτέλεσμα είναι η τεχνητή αύξηση των τιμών, η αποσύνδεση της γης από την πραγματική ζήτηση και η ενίσχυση του φαινομένου της φούσκας στην αγορά.
Σε αυτό το περιβάλλον, η αντιπαροχή απαιτεί θεσμική αναθεώρηση. Οικονομικές εγγυήσεις από την πλευρά του κατασκευαστή, ρήτρες ποιότητας και χρονοδιαγραμμάτων, ανεξάρτητος νομικός και τεχνικός έλεγχος, καθώς και πρόβλεψη ευελιξίας όταν προκύπτουν εξωγενείς παράγοντες (πληθωρισμός, νέοι κανονισμοί, καθυστερήσεις υπηρεσιών). Χωρίς αυτά, δεν μπορεί να υπάρξει ισότιμη και υγιής συνεργασία.
Η αλήθεια είναι πως ελάχιστοι κατασκευαστές θα αποδεχτούν τέτοιους όρους, ενω οι σοβαροι εξ αυτων προτιμούν να επενδύσουν σε έργα που ελέγχουν πλήρως. Η αντιπαροχή, όπως εφαρμόζεται σήμερα, μοιάζει συχνά με υπόσχεση αβέβαιης εκπλήρωσης. Γι’ αυτό και ο οικοπεδούχος θα ήταν φρόνιμο να εξετάζει εναλλακτικές λύσεις: ανταλλαγή με έτοιμα διαμερίσματα, πώληση και επένδυση με καθαρό τίμημα, ή συνεργασία με κεφαλαιακά επαρκή σχήματα με πλήρη διαφάνεια. Η εποχή απαιτεί ρεαλισμό και πρόβλεψη – όχι ευχολόγια χωρίς καμία εγγύηση.
Τα παραπάνω αποτελούν προσωπικές απόψεις, βασισμένες σε εμπειρική παρατήρηση και όχι σε νομικές ή επενδυτικές συμβουλές.
